Mietrecht und Pachtrecht
Im Miet- und Pachtrecht bin ich insbesondere zu folgenden Themen für Sie da:
- Mietvertrag, Pachtvertrag
- Kündigung, Eigenbedarfskündigung
- Mieterhöhung
- Betriebskostenvorauszahlung
Nach § 560 Abs. 4 BGB kann jede Vertragspartei eines Wohnraummietvertrags durch Erklärung in Textform eine Anpassung der Betriebskostenvorauszahlung auf eine angemessene Höhe vornehmen. Grundsätzlich orientiert sich die Höhe der Vorauszahlungen an der letzten Abrechnung. Wenn sich daraus z.B. eine Nachzahlung ergibt, kann der Vermieter aufgrund dieser Abrechnung eine Anpassung der monatlichen Vorauszahlung auf ein Zwölftel der laut dieser Abrechnung zu tragenden Betriebskosten vornehmen.
Dazu reicht eine Mitteilung an den Mieter in Textform, also z.B. per E-Mail. Am einfachsten wird die Erhöhung direkt mit der Abrechnung vorgenommen. Die neue Vorauszahlung gilt ab dem nächsten Mietzahlungstermin. Pro Abrechnung kann die Vorauszahlung nur einmal angepasst werden.
Auch der Mieter kann seinem Vermieter mitteilen, dass er aufgrund eines Guthabens aus der letzten Abrechnung die Vorauszahlungen auf ein Zwölftel der laut dieser Abrechnung zu tragenden Betriebskosten reduziert.
Aufgrund der aktuellen Energiekrise könnte man als Vermieter auf die Idee kommen, wegen befürchteter weiterer Preissteigerungen einen Sicherheitszuschlag auf die letzten tatsächlich angefallenen Betriebskosten vorzunehmen. Das ist jedoch nicht zulässig (BGH, Urteil v. 28.09.2011, XIII ZR 294/10). Angemessen ist nur, was konkret zu erwarten ist. Stehen also höhere Preise z.B. für Energie schon konkret fest und lassen sich aus Verbrauchsmenge und dem neuen Preis die voraussichtlichen Betriebskosten errechnen, dürfen diese bei der Vorauszahlung angesetzt werden. Bloße Schätzungen oder Prognosen reichen allerdings nicht aus, um die Vorauszahlung über die bisherigen Kosten hinaus anzupassen.
- Schönheitsreparaturen
- Betriebskosten, Nebenkosten
- Untermiete
- Mietminderung
- Schönheitsreparaturen
- Räumungsklage
- Mietrückstände, Mietbetrug
- Nachbarschaftsstreitigkeiten
- Kaution
- Haustiere